LLC para comprar en Miami: herencia, impuestos y FIRPTA
Comprar e invertir en Miami desde Latinoamérica · Parte 5 de 5
Elegir una LLC para comprar en Miami merece una conversación antes de firmar. Comprar a tu nombre, con tu pareja o mediante una sociedad cambia la administración, financiación, sucesión y cumplimiento fiscal. Ninguna estructura es la respuesta universal para todos los compradores latinoamericanos.
Esta guía explica qué preguntar al abogado y al contador. El objetivo es que la estructura responda a tu familia y a tu uso del inmueble, con costes y obligaciones que puedas mantener durante la propiedad y al vender.
LLC para comprar en Miami: qué cambia y qué no
La limited liability company se constituye conforme a la ley estatal. Su clasificación federal depende, entre otras cosas, del número de socios y de elecciones tributarias.
Una LLC doméstica de un solo dueño suele ser disregarded entity para impuesto federal sobre la renta si no elige otro tratamiento. Una de varios socios suele tributar como partnership salvo elección distinta. La forma jurídica y la clasificación fiscal no son lo mismo. Fuente: IRS, single-member LLC.
Por eso, abrir una LLC no hace desaparecer el impuesto del alquiler, las obligaciones de venta o la necesidad de planificación sucesoria. Tampoco equivale a anonimato frente a bancos, autoridades o profesionales del cierre.
Qué comparar antes de escoger
Tema | Pregunta útil |
Uso y propietarios | ¿Vivienda familiar, inversión o varios socios? ¿Quién aporta el capital? |
Crédito | ¿El banco acepta la entidad como titular y pide garantías personales? |
Administración | ¿Quién firma, administra cuentas y toma decisiones? |
Fiscalidad | ¿Cómo se clasifica la entidad en Estados Unidos y en tu país de residencia? |
Sucesión | ¿Qué sucede al fallecer un socio o propietario y quién puede disponer del activo? |
Salida | ¿Qué impuestos y costes produce vender el inmueble o cambiar la titularidad? |
Pide una comparación escrita del coste de constitución, mantenimiento, contabilidad, declaraciones, seguros y cierre. La responsabilidad limitada tiene alcances y excepciones; no reemplaza seguros adecuados ni protege automáticamente toda conducta personal.
Herencia: qué significan realmente los 60.000 USD
Para una persona fallecida que no era ciudadana ni estaba domiciliada en Estados Unidos a efectos sucesorios, determinados activos situados en el país pueden entrar en el impuesto federal sobre sucesiones. Los inmuebles estadounidenses forman parte del análisis.
El IRS establece un umbral general de declaración de 60.000 USD para ciertos patrimonios de no residentes no ciudadanos, considerando activos estadounidenses y los ajustes que corresponden. No significa que cada heredero reciba 60.000 USD libres ni que todo importe superior pague automáticamente un 40 %. El impuesto se calcula con sus reglas, créditos, deducciones y posibles convenios.
La escala puede alcanzar un tipo marginal del 40 %, pero no debe utilizarse como tasa plana de una simulación familiar. La nacionalidad, domicilio sucesorio, titularidad y naturaleza de los activos deben examinarse individualmente. Fuente: IRS, impuesto sucesorio de no residentes no ciudadanos.
Un convenio de renta no es un convenio de sucesiones
México tiene un convenio de impuesto sobre la renta con Estados Unidos. Eso no lo convierte en un convenio de impuesto sucesorio. En la lista de convenios sucesorios del IRS no figuran México ni Colombia.
Tener otro pasaporte tampoco asegura por sí solo acceso a los beneficios de un convenio. Hay que revisar el ámbito y los requisitos del instrumento aplicable. Fuentes: documentos del convenio con México y lista de convenios de sucesiones y donaciones.
Pide que el análisis distinga acceso de los herederos al activo, procedimiento sucesorio y exposición al impuesto. Resolver uno de esos puntos no demuestra que estén resueltos los demás. Una LLC estadounidense por sí sola no permite prometer eliminación del estate tax.
Las declaraciones de una LLC pueden existir sin renta
Una entidad estadounidense de un solo dueño extranjero tratada como disregarded entity puede tener que presentar Form 5472 acompañado de una declaración pro forma Form 1120 cuando existan operaciones reportables con partes relacionadas. Determinadas aportaciones o distribuciones pueden ser relevantes aunque aún no haya alquiler.
No todas las LLC tienen las mismas declaraciones. Socios, elecciones, residencia del dueño y operaciones cambian el mapa. Las instrucciones del IRS contemplan una multa base de 25.000 USD por no presentar correctamente el Form 5472 cuando es exigible, con posibles consecuencias adicionales. Por eso, identifica al responsable del calendario fiscal desde la constitución. Fuente: IRS, instrucciones del Form 5472.
FIRPTA: la retención al vender
La venta de un inmueble estadounidense por un vendedor considerado extranjero puede requerir retención sobre el importe realizado. El comprador suele ser el agente retenedor; ser comprador extranjero no elimina esa obligación.
Situación general de una transmisión | Retención orientativa |
Importe realizado de hasta 300.000 USD y comprador individual que cumple el uso residencial exigido | Puede aplicar la excepción del 0 % |
Más de 300.000 USD y hasta 1.000.000 USD, cumpliendo el uso residencial requerido | Puede aplicar el 10 % |
Más de 1.000.000 USD, o sin reducción o excepción aplicable | Generalmente 15 % |
El uso residencial tiene una prueba específica ligada a los días de utilización durante los dos primeros periodos de 12 meses. Los umbrales no se reducen simplemente al porcentaje de cada copropietario. Existen reglas especiales para entidades y otros supuestos. La compañía de título y el contador deben confirmar el cálculo. Fuentes: IRS, FIRPTA y excepciones a la retención.
Por ejemplo, una venta por 1.200.000 USD sujeta a la regla general puede generar una retención de 180.000 USD aunque el beneficio sea mucho menor. Es un pago a cuenta: la declaración determina el impuesto definitivo y cualquier devolución que corresponda. El importe realizado puede incluir deuda asumida y otras contraprestaciones, no solo efectivo recibido.
México y Colombia también deben revisar la estructura
Una clasificación estadounidense transparente no asegura el mismo resultado en México o Colombia. Puede haber diferencias en el momento en que se reconoce la renta, en el titular al que se atribuye y en el impuesto extranjero que puede acreditarse.
Coordina asesores de las dos jurisdicciones antes de aportar capital o cambiar la escritura. También revisa obligaciones de activos en el exterior, beneficiarios y residencia fiscal. En Estados Unidos, la prueba de presencia sustancial pondera días de tres años: no se resume siempre en contar 183 días de un único año. Fuente: IRS, substantial presence test.
Preguntas frecuentes
¿Entonces siempre conviene una LLC?
No. La decisión depende del uso, los socios, el financiamiento, el patrimonio familiar, los costes y el tratamiento en cada país. Pide alternativas comparables.
¿Puedo pasar la propiedad a una sociedad después?
Una transferencia posterior puede tener costes, impuestos y consecuencias de crédito, seguros o condominio. Revisa sus efectos antes de firmarla, aunque no exista un precio nuevo en efectivo.
¿Qué debo llevar a la consulta?
Residencia fiscal, nacionalidades, situación familiar, socios, origen de fondos, uso previsto, financiación y horizonte de venta. Solicita un plan que cubra compra, operación, incapacidad, fallecimiento y salida.
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Fuentes consultadas el 15 de octubre de 2026. Información general para orientar la preparación de una compra; las normas y condiciones pueden cambiar. Confirma el tratamiento de tu operación con asesores autorizados en Estados Unidos y en tu país de residencia.
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